خرید سهام صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک، عملا شامل مالکیت مجموعه‌ای از مجتمع ‌های مسکونی، مراکز خرید، حتی مراکز بهداشتی درمانی است و به سرمایه‌گذاران شانس مشارکت بیشتر در سود حاصل بخش املاک و مستغلات اعطا می‌کند. پس از جنگ جهانی دوم نیاز شدید به تجهیز منابع برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات احساس شد. این پدیده به شکل فزاینده‌ای به احیای صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات انجامید. در آن زمان دولت فدرال هیاتی را موظف نمود تا ملاحضات مالیاتی این صندوق‌ها را مورد بازنگری قرار دهد. کنگره آمریکا در سال 1960 به تصویب تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نمود اقدام کرد که به موجب آن صندوق‌هایی تأسیس شد که دارایی اصلی آن‌ها انواع ملک و ساختمان بود. این صندوق‌های سرمایه‌گذاری دو هدف اساسی ایجاد فرصت مناسب سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذارن خرد و در مرحله بعد افزایش حجم نقدینگی را در صنعت املاک و مستغلات دنبال میکند.

شکل اولیه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات در دهه 1880 در ایالت متحده راه‌اندازی شد در آن سال‌ها بر اساس مقررات دولت فدرال، بخشی از سود که در میان ذینفعان صندوق توزیع می‌شد، معاف از مالیات بود در دهه 1930 قانونی وضع شد که بر اساس آن کلیه صندوق‌های سرمایه‌گذاری که مانند شرکت‌ها سازمان یافته و اداره می‌شدند، مشمول مالیات شرکتی می‌شدند. این قانون صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات را نیز در بر می‌گرفت.

شرکت‌های سرمایه‌گذاری سهام و اوراق قرضه نیز به طرز مشابهی تحت تأثیر قانون جدید قرار گرفتند. در سال 1936 قانون دیگری به تصویب رسید که بر اساس آن شرکت‌های سرمایه‌گذاری تحت نظارت مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک از پرداخت مالیات فدرال معاف می‌شدند. از آن‌جا که صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات هنوز به عنوان واحدهای سرمایه‌گذاری قانونی سازمان نیافته بودند، مشمول قانون جدید نمی‌شدند. درآن زمان همین قانون باعث شد که صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات به عنوان شکل قانونی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات توسعه نیابند.

ویژگی:

ساختمان، زمین و دارایی‌هایی از این قبیل مصداق ثروت است که مالکیت آن‌ها جزء بخش‌های مهم اقتصادی در هر کشور به شمار می‌آید. به دلیل ویژگی‌های منحصر به فرد املاک ومستغلات و هم‌چنین استفاده از املاک به عنوان ابزار مناسب تنوع بخشی در پرتفوی، استقبال سرمایه‌گذاران از این بخش روز افزون است. سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند استراتژی تنوع بخشی به وسیله املاک و مستغلات را به اجرا برسانند دو امکان دارند:

می‌توانند به طور مستقیم در بخش املاک ومستغلات سرمایه‌گذاری کنند.

می‌توانند به طور غیرمستقیم و با خرید سهام صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات این استراتژی را اجرا کنند.

از این منظر REITs به سرمایه‌گذاران شانس مشارکت در سود حاصل از سرمایه‌گذاری در مقیاس بزرگ در بخش املاک و مستغلات را اعطا می‌کند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بر اساس قوانین 1960 به صورت شرکت‌های سهامی عام با سرمایه ثابت وارد بورس شدند. اشکال مختلف این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که پرتفوی شامل دارایی‌های با نقد شوندگی پایین داشته باشند، در حالی‌که به طور هم‌زمان پرتفویشان از ویژگی نقدشوندگی سهام حاضر در بورس برخوردار باشد. تأسیس این صندوق‌های سرمایه‌گذاری علاوه بر فرصت‌های مناسب سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌های اندک با افزابش حجم نقدینگی موجود در بازار ، مقدمات شکوفایی و توسعه این صنعت را فراهم آورده است و هم‌چنین با ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضای بازار قیمت این نوع از دارایی‌ها تا حد بسیار زیادی کنترل می‌شود.

الزامات قانونی طبق مقررات کمیسیون بورس اوراق بهادار آمریکا :

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات، اساساً از محل تصویب قانون درآمدهای داخلی ایجاد شده‌اند بر اساس این قانون صندوق‌های یاد شده شرکت‌ها و یا بنگاه‌هایی امانی‌اند که تحت تمهیدات ویژه مالیاتی قرار دارند و موظفند به عنوان واسط قسمت قابل توجه‌ای از درآمدهای مشمول مالیات و نیز منفعت سرمایه حاصل از فروش املاک و مستغلات خود را به سهامداران خود انتقال دهند. معافیت مالیاتی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات منوط به رعایت الزاماتی است که در زمینه دارایی‌ها، سود، تقسیم سود، مالکیت و مدیریت صندوق‌ها وضع شده است.

الزامات دارایی:

حداقل 75 درصد از ارزش دارایی‌های REITs باید شامل املاک و مستغلات، وجه نقد و اوراق قرضه دولتی باشد.

در صورتی که REITs اوراق بهاداری دارد که به قید 75 درصد محدود نمی‌شود، ارزش اوراق بهادار مربوط به یک ناشر خاص نباید بیش از 5 درصد از ارزش دارایی‌های REITs باشد.

در صورتی که REITs اوراق بهاداری دارد که به قید 75 درصد محدود نمی‌شود، نباید بیش از 10 درصد اوراق صاحب رأی یک ناشر خاص را نگهداری نماید.

بیش از 25 درصد از ارزش دارایی های REITs نباید به سهام شرکت‌های مشمول مالیات تابعه REITs اختصاص یابد.

الزامات سود:

حداقل 75 درصد از سود ناخالص REITs باید از محل سود تقسیمی، بهره، اجاره منفعت سرمایه حاصل از فروش دارایی یا درآمد حاصل از سرمایه گذاری در سایرREITs ها باشد.

حداقل 75 درصد سود ناخالص REITs باید اجاره، بهره دارایی‌های تضمین شده با وام های رهنی، منفعت سرمایه حاصل از فروش دارایی، یا درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری در سایر REITs ها باشد.

الزامات تقسیم سود:

90درصد از درآمد مشمول مالیات REITs باید در میان سهامداران توزیع شود.

الزامات مالکیت و مدیریت:

REITsباید توسط هیات مدیره و یا هیات امنا اداره شود.

سهام REITs باید تماماً قابل انتقال باشد.

تعداد سهامداران نباید کمتر از 100 نفر باشد.

در نیمه دوم سال مالی نباید بیش از 50 درصد سهام REITs در مالکیت 5 نفر یا تعداد کمتری سهامدار باشد.

تا قبل از سال سال 1986 برای ایجاد اطمینان از ماهیت منفعلانه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات، محدودیت‌هایی برای مدیران آن صندوق‌ها وضع شده بود. مدیران و کارکنان صندوق‌های مستغلات نمی‌توانستند فعالانه در اداره عملیات اجاره‌داری املاک و مستغلات صندوق از قبیل ارائه خدمات به مستأجران و جمع آوری اجاره بها مداخله کنند. این امور عموماً توسط پیمان‌کار مستقل انجام می‌شد. در سال 1986 قانون اصلاح مالیات محدودیت‌های مدیریتی را لغو کرد. بر اساس این قانون صندوق‌های مستغلات می‌توانستند عملیات معمول تعمیر و نگه‌داری املاک و نیز ارایه خدمات به مستأجران را بر عهده بگیرند.

تا قبل از سال 1986 بسیاری از صندوق‌های مستغلات توسط یک موسسه مالی مانند شرکت بیمه، بانک تجاری یا بانک رهنی ایجاد می‌شدند. موسسات حامی صندوق‌های سرمایه‌گذاری به صورت مستقیم و یا از طریق شرکت‌های تابعه خدمات مشاوره‌ای نیز به صندوق ارائه می‌دادند. مسئولیت اداره دارایی‌ها و بدهی‌های صندوق به عهده این مشاوران بود. پس از قانون مالیات سال 1986 به صندوق‌های مستغلات برای انبوه‌سازان که نسبت به مدیریت منفعلانه صندوق بی‌علاقه بودند، جذاب‌تر شدند. از آن پس عاملان و انبوه‌سازان املاک و مستغلات حامیان اصلی صندوق‌های مستغلات شدند.

انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری و مستغلات در آمریکا:

سه نوع اصلی صندوق های سرمایه گذاری مستغلات عبارتند از:

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مالکیت مستغلات ( Equity REITs )؛

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات رهنی ( Mortgage REITs )؛

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات ترکیبی ( Hybrid REITs ).

تا دهه 70 میلادی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مالکیت مستغلات نوع غالب این صندوق‌ها بود، اما از اواسط دهه70 صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات رهنی اهمیت بیشتری پیدا کردند. درسال‌های اخیر صندوق‌های مالکیتی بار دیگر اهمیت بیشتری یافتند و هم اکنون از نظر تعداد و ارزش بازار پیشتازند.

هم‌چنین لازم به ذکر است سبد دارایی‌های صندوق‌های مالکیتی و رهنی تفاوت‌های مشخصی دارند. صندوق‌های مالکیت حقوق مالکیت املاک و مستغلات را خریداری می‌کنند، در حالی‌که صندوق‌های رهنی خریدار تعهدات رهنی‌اند. در این بین صندوق‌هایی نیز هستند که سبد سرمایه‌گذاری آن‌ها شامل دارایی‌هایی از هر دو نوع صندوق است. این صندوق‌ها را صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات ترکیبی خوانند.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مالکیت مستغلات ( Equity REITs ):

اغلب صندوق‌های مستغلات برای سرمایه‌گذاری در انواع معینی از املاک و برخی برای سرمایه‌گذاری در املاک موجود در جغرافیایی معین تخصص یافته‌اند برخی از صندوق‌ها نیز سبد متنوعی از انواع املاک در مکان‌های جغرافیایی مختلف را دارند. هرچه سبد املاک و مستغلات صندوق به لحاظ نوع املاک و مکان جغرافیایی آن‌ها متنوع‌تر باشد ریسک سهامداران آن به نسبت کمتر است. انجمن ملی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات صندوق‌های سرمایه‌گذاری مالکیت مستغلات را بر اساس نوع مستغلات گروه‌بندی کرده است: صنعتی/اداری، خرده فروشی، مسکونی، مراکز تفریحی، مراکز بهداشت و سلامت، انبار و صندوق‌هایی که در مستغلات خاص مانند زندان، سالن تئاتر، برج‌های مخابرات و غیره سرمایه‌گذاری می‌کنند.

جذابیت‌های سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری مالکیت مستغلات:

سرمایه‌گذاران وجوه خود را زیر نظر مدیریت حرفه‌ای در سبد متنوع از املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند؛

سهام سرمایه‌گذاران در بورس‌های سازمان یافته خرید و فروش می‌شوند؛

بالا بودن نقدشوندگی سهام صندوق‌های سرمایه‌گذاری مالکیت مستغلات؛

معافیت مالیاتی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات رهنی (Mortgage REITs):

صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات رهنی، منابع مالی خود را مستقیماً به مالکین املاک و مستغلات اجاره می‌دهند و اعتبارات خود

را از وام‌ها یا اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی واگذاری می‌کنند. اما بسیار تحت تأثیر نوسانات نرخ بهره و ریسک عدم باز پرداخت وام قرار دارند.

ارزشیابی صندوق‌های سرمایه گذاری و مستغلات:

ارزش صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات به جریان‌های نقدی آتی صندوق بستگی دارد. بر این اساس می‌توان گفت این صندوق‌ها بر اساس مدل‌های تنزیل جریان‌های نقدی قابل ارزشیابی است. هم‌چنین می‌توان صندوق را از طریق مقایسه با سایر صندوق‌ها ارزشیابی نمود. در نهایت صندوق سرمایه‌گذاری را می‌توان به عنوان مجموعه از دارایی‌های سرمایه‌ای و بدهی‌ها تلقی کرد. بنابراین می‌توان گفت ارزش صندوق چیزی متفاوت از خالص ارزش دارایی‌های آن نیست. بر اساس رویکرد‌هایی که تشریح شد در ادامه سه روش متعارف ارزشیابی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات معرفی می‌شوند.

مدل تنزیلی سود تقسیمی گوردون:

واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات ماهیتی همانند سهام دارند. بنابراین، این واحدهای سرمایه‌گذاری را می‌توان بر اساس روش‌هایی ارزشیابی نمودکه عموماً برای ارزشیابی سهام شرکت‌ها به کار می‌روند. مدل تنزیل سود تقسیمی گوردون روشی ساده و متعارف برای ارزشیابی سهام است. در این مدل سنتی، نرخ رشد ثابتی برای سود تقسیمی سهم لحاظ می‌شود و ارزش فعلی جریان‌های نقدی حاصل از سودهای تقسیمی آتی سهم محاسبه م‌یشود. این مدل به طور خاص برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات قابل کاربرد است، چرا که این صندوق-ها عموماً گرایش دارند قسمت قابل توجهی از سود هرسهم را تقسیم کنند. براساس این مدل، ارزش سهم (V) برابر است با سود تقسیمی سال بعد) (D_1 تقسیم بر تفاوت نرخ بازده مورد انتظار (K) و نرخ رشد سود تقسیمی (g):



مفروضات زیر را برای صندوق سرمایه گذاری مستغلات x را در نظر بگیرید:

سود تقسیمی هر سال جاری 4 دلار است که طبق برآوردها سالانه 5 درصد رشد خواهد داشت. نرخ بازده مورد انتظار سهامداران صندوق 5/10درصد برآورد شده که با نرخ بازده مورد انتظار بلندمدت صندوق‌های سرمایه‌گذاری هم‌خوانی دارد. با این لحاظ مفروضات و بر اساس مدل تنزیل سود تقسیمی گوردون، قیمت سهام صندوق x، 36/76 دلار برآورد می‌شود.



ضریب درآمد:

روش دیگر ارزشیابی برآورد درآمد و ضرب کردن آن رقم در نرخ‌های مناسب قیمت به درآمد (ضریب درآمد) است. تحلیل‌گران عموماً با توجه به ضرایب درآمد شرکت‌های مشابه، ضریب درآمد مناسبی را برای شرکت مورد نظر براساس ویژگی‌های آن شرکت نسبت به شرکت‌های مشابه برآورد می‌کنند.

در روش ضریب درآمدی برای ارزشیابی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات و به طور کلی املاک و مستغلات، عموماً از وجوه حاصل از عملیات به عنوان درآمد استفاده می‌کنند، چراکه بنابه دلایلی مانند اندازه نسبتاً بزرگ استهلاک املاک و مستغلات، وجوه حاصل از عملیات هر سهم نسبت به سود هرسهم سنجه بهتری است. در این روش ابتدا صندوق‌هایی انتخاب می‌شوند که مستغلاتی مشابه صندوق مورد ارزشیابی دارند. سپس با توجه به ویژگی‌های صندوق مورد نظر، وجوه حاصل عملیات هر سهم برآورد میشود. به عنوان مثال، اگر وجوه حاصل از عملیات هر سهم صندوق سرمایه‌گذاری X، 72/5 دلار باشد و ضریب وجوه حاصل از عملیات 1/13 دلار برآورد شود، ارزش هر سهم برابر 75 دلار خواهد بود.

سود حاصل از فروش دارایی – استهلاک + سود خالص = FFO

=( P / FFO )* FFOx ارزش هر سهم

ارزش خالص دارایی :

آخرین روش ارزشیابی که در این¬جا پیشنهاد می‌شود بر اساس تحلیل ارزش خالص دارایی‌های سرمایه‌گذاری مستغلات است. دارایی‌های اصلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات، املاک و مستغلات است، بدهی‌های اصلی آن‌ها نیز بدهی‌هایی است که برای تأمین مالی املاک و مستغلات ایجاد شده‌اند. براین اساس، اگر ارزش جاری تمامی املاک و مستغلات و نیز سایر دارایی‌های صندوق برآورد شود، می‌توان با کسر کردن ارزش کل بدهی‌های صندوق، ارزش خالص دارایی‌های صندوق را برآورد نمود، این ارزش طبعاً شاخصی از ارزش حقوق سهامداران صندوق است. برای برآورد ارزش خالص دارایی، ابتدا سود خالص عملیاتی برای کل صندوق سرمایه‌گذاری برآورد می‌شود.

سپس، سود خالص عملیاتی بر نرخ تبدیل به سرمایه کردن ترکیبی تقسیم می‌شود. نرخ تبدیل به سرمایه کردن ترکیبی نرخی است که میانگین نرخ تبدیل به سرمایه کردن تک تک دارایی‌ها است. بنابراین، از آن می‌توان به عنوان نماینده نرخ تبدیل به سرمایه کردن برای ارزشیابی تک تک مستغلات سبد سرمایه‌گذاری استفاده کرد. از آن‌جا که به سودخالص عملیاتی تک تک مستغلات دسترسی نداریم، و بدین جهت نمی‌توانیم ارزش تک تک دارایی‌ها را با استفاده از نرخ تبدیل به سرمایه کردن هر دارایی برآورد کنیم، کل املاک و مستغلات صندوق را به صورت یک‌جا با استفاده از نرخ تبدیل به سرمایه کردن ترکیبی برآورد می‌کنیم. برای این کار، البته لازم است سود خالص عملیاتی بر نرخ تبدیل به سرمایه کردن ترکیبی به دست می آید:



که NOI سود خالص عملیاتی کل دارایی‌های صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات است و r نرخ تبدیل به سرمایه کردن است. به عنوان مثال فرض کنید درآمد حاصل از اجاره صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات X، 70 میلیون دلار و هزینه عملیاتی 30 میلیون دلار باشد. بنابراین، سود خالص عملیاتی صندوق 40 میلیون دلار خواهد بود. اگر نرخ تبدیل به سرمایه کردن را 75/8 در نظر بگیریم، ارزش کل دارایی های صندوق برابر 457 میلیون دلار خواهد بود.

رابطه نرخ تورم و نرخ بازده REITs:

شواهد حاکی از نوعی رابطه مثبت بین تورم و نرخ بازده املاک و مستغلات است. اگر تورم را به دو قسمت تقسیم شود: تورم مورد انتظار و تورم غیرقابل انتظار، که رابطه مثبت بین تورم و نرخ بازده REITsها فقط در مورد تورم مورد انتظار صدق می‌کند و بین نرخ بازده REITs و تورم پیش بینی نشده یک رابطه منفی و ناخوشایند وجود دارد. به هر حال افزایش یا کاهش تورم می‌تواند تأثیرات محسوسی بر نرخ بازده REITs داشته باشد. همان طور که در تصویر ذیل قابل مشاهده است که با افزایش نرخ تورم نرخ بازدهREITs افزایش یافته و نیز بیشترین بازدهی را در میان ابزارهای مالی در 44 سال گذشته داشته است.



صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان در ایران:

اقتصادی مولد، نحوه تأمین مالی جهت تخصیص منابع به سمت تولید نیاز ویژه اقتصاد در این شرایط ویژه است. در این زمینه می توان از بستر بازار سرمایه در توسعه مالی، گسترش فرهنگ سرمایه گذاری و مشارکت عمومی و پیاده سازی بنیان های علمی و تجربی بر اساس ویژگی های بومی بخش های مختلف اقتصاد کشور استفاده کرد. تأمین منابع مالی بلند مدت از طریق بازار سرمایه می‌تواند با روش ها و ابزار های مالی مناسب که توسط کارشناسان خبره مالی طراحی شده انجام بگیرد. ابزارهای نوین مالی پس از تأیید فقهی و حقوقی در کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار و بررسی همه جانبه توسط سازمان بورس و اوراق بهادار و پس از تائید شورای عالی بورس قابلیت اجرا پیدا می کنند.

وجود ابزارهای متنوعی هم‌چون انواع اوراق بهاداراسلامی، صندوق¬های سرمایه گذاری قابل معامله، صندو های سرمایه‌گذاری نوآورانه، اسناد خزانه اسلامی، اوراق تجاری اسلامی در بازار سرمایه امکان نیل به اهداف تولید بدون آثار تورمی را فراهم می‌سازد. هم‌چنین شفافیت عملکرد و رقابت پذیری بازار سرمایه، ریسک¬های مترتب از جمله ریسک نکول را به حداقل می‌رساند.

از جمله این ابزارهای نوین مالی، صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان هستند. موضوع فعالیت صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان، جمع آوری پس اندازهای خرد و کلان و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یاد شده وتقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران است.

تاریخچه:

شروع کار برای طراحی این صندوق به اواخر سال 1386 برمی گردد. در آن زمان تنها یک صندوق سرمایه گذاری در اوراق بهادار با درآمد ثابت تشکیل شده بود و هنوز صندوق های سرمایه گذاری سهام تشکیل نشده بودند. در جلسه ای که با هدف آشنایی فعالان بازار سرمایه با صندوق های سرمایه گذاری سهام و در محل سازمان بورس تشکیل شد، ایده توسعه و تشکیل صندوق ها در سایر حوزه ها از جمله پروژه های ساختمانی نیز مطرح شد و اولین اساسنامه و امیدنامه این صندوق ها در نیمه سال 1387 تدوین گردید.

از آن تاریخ تا کنون تلاش های زیادی برای تاسیس این صندوق ها صورت گرفت و حتی صندوق های زمین و ساختمانی نیز تاسیس شدند، اما به مرحله پذیره نویسی نرسیده و عملا منحل شدند. یکی از دلایل این امر، آشنا نبودن فعالان حوزه ساختمان با مفاهیم و کارکردهای بازار سرمایه وآشنا نبودن فعالان بازار سرمایه با فرآیندهای کاری و مولفه¬های مهم صنعت ساختمان بود. درحال حاضر در ایران سه صندوق زمین و ساختمان وجود دارد که در بازار فرابورس ایران، قابل معامله است.

کاربردهای صندوق زمین و ساختمان:

به طور کلی صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان از طریق تحریک بخش عرضه و تقاضای بازار مسکن به رونق این بازار کمک می-کنند. در ذیل تعدادی از کاربردهای اصلی این ابزار نوین تامین مالی بخش ساختمان ذکر شده است:

تأمین مالی برای مالکان زمین که منابع لازم را برای ساخت ندارند؛

فراهم نمودن امکان پس انداز تدریجی برای سرمایه گذاران با هر مقدار سرمایه گذاری و استفاده از منافع رشد بخش مسکن و ساختمان؛

امکان تکمیل پروژه های نیمه تمام با تبدیل آنها به صندوق زمین و ساختمان و ورود شرکای جدید به صندوق در قالب افزایش سرمایه؛

دارابودن مزیت رقابتی معافیت مالیاتی به منظور تشویق سرمایه¬گذاران.

فرآیند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان:

جمع آوری وجوه از سرمایه گذاران؛

تخصیص وجوه به پروژه ساختمانی و اجرای پروژه ساختمانی؛

فروش واحدهای ساختمانی پروژه؛

اعطای وجوه به دست آمده به سرمایه گذاران.

واحدهای ساختمانی مستقیماً به سرمایه¬گذاران و دارندگان واحدهای سرمایه گذاری صندوق واگذار نمی¬شود، اما دارندگان واحدهای سرمایه گذاری می توانند همچون سایر افراد در مزایده املاک و واحدهای مسکونی تکمیل¬شده شرکت کرده و در صورت ارائه قیمت بهتر، مالکیت واحدهای ساخته¬شده را در اختیار بگیرند.

هرچند هیات مدیره هر صندوق می تواند با رعایت صرفه و صلاح منافع سرمایه گذاران روش های فردی دیگری را نیز بکار گیرد.

مزایای تشکیل صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان:

جدایی تأمین مالی از مدیریت پروژه؛

تضمین تأمین مالی به موقع؛

انعطاف پذیری تأمین مالی متناسب با شرایط بازار و تغییرات قیمت¬ها؛

معافیت مالیاتی؛

ابزاری برای پس انداز تدریجی مردم به منظور خرید واحدهای مسکونی همراه با حفظ قدرت؛

امکان خرید یا فروش واحدهای صندوق در هر زمان در چارچوب مقررات معاملاتی فرابورس؛

حفظ نقدشوندگی واحدهای سرمایه گذاری صندوق توسط بازارگردان؛

امکان توثیق واحدهای سرمایه گذاری توسط بانک ها و استفاده از مزایای توثیق؛

عدم توقف پروژه به دلیل عدم تأمین مالی برخی از شرکا یا سرمایه-گذاران؛

نظارت مستمر و گزارش دهی مستمر مالی و پیشرفت فیزیکی.

تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات:

صندوق‌های زمین و ساختمان نهادی مالی است که با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادردر ایران تأسیس شده و به جمع‌آوری سرمایه از عموم و تخصیص آن به سرمایه‌گذاری در ساخت پروژۀ ساختمانی مشخص و فروش واحدهای ساختمانی آن می‌پردازد. درحقیقت، این دسته از صندوق‌ها از نوع تأمین مالی ساختاریافته (Project Fund) هستند. صندوق‌های زمین و ساختمان وجوه گردآوری ‌شده را به ساخت پروژه تخصیص داده و سمت عرضه را تقویت می‌کنند. از این رو، این صندوق‌ها با REITs که سرمایۀ خود را به خرید و اجارۀ پروژه‌های ساختمانی اختصاص داده و سمت تقاضا را تحریک می‌کنند، تفاوت بنیادی دارد. که در تصویر ذیل قابل مشاهده است.



در بین کشورهای جهان ایالات متحده بزرگترین بازار املاک و مستغلات را به خود اختصاص داده و سایر کشورها نیز در این زمینه در حال رشد بوده وبرنامه‌ریزی‌هایی برای نزدیک‌تر شدن به استانداردهای ایالات متحده را دارند. که شاخص جهانی املاک و مستغلات FTSEبر اساس سه موسسهFTSE Group, NAREIT و EPRA به طور مشترک تشکیل شده است. در 31 جولای 2016، شاخص جهانی املاک ومستغلات شامل 482 شرکت املاک و مستغلات از 38 کشورهای مختلف جهان بود که ارزش بازار کل شرکت‌ها موجود در شاخص در آن تاریخ 6/1 تریلیون دلار بوده که سهم کشورهای در حال توسعه 75 درصد از کل ارزش بازار را به خود اختصاص داده است.

نتیجه گیری

ظهور صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات در اوایل دهه 90 میلادی نشان‌گر این واقعیت است که املاک و مستغلات بیش از بیش تبدیل به اوراق بهادار شده‌اند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات که ساختاری مشابه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک سهام عادی دارند، به سرمایه‌گذاران فرصت را می‌دهند تا در سبدی متنوع از املاک سرمایه‌گذاری کنند و از مدیریت حرفه‌ای سبد املاک و مستغلات بهره‌ مند شوند. علاوه بر این صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات عموماً معاف از مالیات‌اند و قسمت عمده سود خود را در میان سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. در حال حاضر، ارزش بازار صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات در ایالات متحده از 200 میلیارد دلار فراتر رفته است. در کشور ما نیز این این مهم احساس می شود به گونه‌ای که با توجه به شرایط موجود اقتصاد کشور ایران، علاوه بر کنترل حجم نقدینگی و هدایت منابع به سمت فعالیت های اقتصادی مولد، نحوه تأمین مالی جهت تخصیص منابع به سمت تولید نیاز ویژه اقتصاد در این شرایط ویژه است. وجود ابزارهای نوین مالی همچون صندوق زمین و ساختمان در بازار سرمایه امکان نیل به اهداف تولید بدون آثار تورمی را فراهم می‌سازد. صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان با جمع¬آوری پس‌اندازهای خرد و کلان و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یاد شده وتقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران است. از طریق تحریک بخش عرضه و تقاضای بازار مسکن به رونق این بازار کمک می‌‌کنند.

هدی توانائی، صادق درستی