با وجود افزایش بیش از ۶۳ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۸ و رشد معاملات در سه ماه پایانی سال، این بازار در حالت کلی ۳۵ درصد نسبت به سال ۱۳۹۷ کوچکتر شد.

به گزارش پایگاه خبری سرمایه گذاری آنلاین، بازار مسکن شهر تهران در سال 1398 در حالت کلی حال و روز خوبی نداشت؛ هر چند از آذرماه به بعد شاهد رشد بیش از 100 درصدی معاملات نسبت به ماه های قبل بود.

اولین نشانه های ورود بازار مسکن پایتخت به دوره رکود از خرداد ماه سال جاری نمایان شد. با این حال افزایش اسمی قیمت شرایطی را به وجود آورده بود که متقاضیان با گمان پیش بینی رشد قیمت ها تا تیرماه در بازار حضور داشتند. تا این که از مرداد بازار وارد رکود شد و تا 4 ماه بعد از آن روند نزولی قیمت را طی کرد. بازار در شهریور ماه با 2800 فقره معامله به رکود تاریخی رسید که گفته می شود از سال 1366 تاکنون بی سابقه بوده است. در همان ماه قیمت ها 2.8 درصد نسبت به ماه قبل کاهش پیدا کرد و این روند تا آبان ماه ادامه داشت.

اما از آذرماه همزمان با تغییر قیمت بنزین و رشد بازار ارز شاهد جهش 135 درصدی معاملات نسبت به آبان ماه و رشد 8.5 درصدی ماهیانه قیمت مسکن در تهران بودیم‌ که این روند البته با سرعت کمتری تا بهمن ماه ادامه یافت تا اینکه قیمت مسکن در تهران برای اولین بار وارد کانال 14 میلیون تومانی شد و به میانگین 14 میلیون و 400 هزار تومان در هر متر مربع رسید.

این رشد در شرایطی اتفاق افتاد که از مرداد ماه به بعد همزمان با افت شدید معاملات امیدها برای ثبات قیمت مسکن افزایش پیدا کرده بود. تنها علت جهش معاملات از آذرماه افزایش خرید و فروش های سفته بازانه به منظور حفظ ارزش پول بود. گفته می شود حدود 77 درصد معاملات در بازار مسکن ایران را خرید و فروش های سفته بازانه شامل می شود.

بررسی تحولات بازار مسکن شهر تهران در 11 ماهه سال 1398 نشان می دهد تعداد معاملات در این مدت به حدود 73.4 هزار واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 35.6 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی در شهر تهران 13 میلیون و 20 هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل 63.5 درصد افزایش نشان داد. با این حال رشد نقطه به نقطه قیمت در بهمن ماه 44 درصد بود که نشان می دهد از نیمه دوم سال 1398 به ثبات نسبی رسیده است.

نکته قابل توجه اینکه نرخ رشد قیمت در نیمه جنوبی شهر تهران در سال 1398 بیشتر از نیمه شمالی بود و به نوعی می‌توان گفت بازار در نیمه جنوبی تهران خود را با شمال شهر بالانس کرد. هرچند از آبان ماه به بعد نشانه‌های ثبات نسبی در جنوب شهر نیز مشاهده شد.

کارشناسان با توجه به تکمیل ظرفیت بازار مسکن، سودی از نظر اقتصادی برای آن متصور نبوده و نیستند. کاهش رغبت سازندگان برای تعریف پروژه های جدید با توجه به پایین بودن توان طرف تقاضا و همچنین رشد قیمت مصالح ساختمانی و آهن آلات گواهی بر از دست رفتن ظرفیت بازار مسکن است.

اما از سویی دیگر به دلیل نااطمینانی و عدم قطعیت در شرایط کلی اقتصاد و با لحاظ این موضوع که نمی توان پیش بینی قطعی از وضعیت آینده بازار مسکن در سال 1399 ارائه داد سه سناریو را برای این بازار مد نظر قرار می‌دهند.

در حالت اول ثبات قیمتی را برای بازار مسکن شهر تهران می توان متصور بود که احتمال آن بیش از دو سناریوی دیگر است. با توجه به پیش بینی تورم حدود 20 درصد در سطح اقتصاد کلان، ثبات قیمتی بازار مسکن به معنای کاهش واقعی قیمت است.

در فرضیه دوم رشد پایین تر از نرخ تورم عمومی را برای بازار مسکن می توان تصور کرد که این سناریو نیز به معنای کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد بود.

اما گمان زنی سوم که احتمال آن بعید به نظر می رسد جهش قیمت ها در بازار مسکن شهر تهران است که در صورت وقوع آن باید منتظر تحولاتی از جمله عمیق تر شدن رکود فعلی، طولانی تر شدن رکود محتوم آینده، پرتاب متقاضیان مصرفی به شهرهای اطراف و رشد قیمت در شهرهای اقماری باشیم.