فروش املاک مازاد دولتی و بانک ها به شیوه شفاف و در سلامت اقتصادی، از تاکیدات مقام معظم رهبری و همچنین مسوولان اقتصادی کشور بوده است؛ اما بررسی ها نشان می دهد که نهادهای مختلف از جمله وزارتخانه ها، بانک ها و شهرداری ها اقدامی در جهت شفاف سازی فروش املاکشان و کنار گذاشتن مزایده های غیرشفاف انجام نداده اند.

به گزارش پایگاه خبری سرمایه گذاری آنلاین، احمد بیات کارشناس بازار سرمایه در این خصوص گفت: در مزایده هایی که برای فروش املاک نهادهای بزرگ دولتی و عمومی انجام می شود، عموما شفافیت لازم وجود ندارد و یک روند سنتی و زمانبر برقرار است. همچنین همواره در این شیوه این نگرانی برای مدیران مجموعه هایی که قصد مزایده املاک را دارند، وجود دارد که آیا واقعا قیمت املاک مازاد آن ها براساس نرخ های واقعی تعیین می شود یا به دلیل ضعف اطلاع رسانی امکان فروش املاک در شرایط رقابتی و قیمت بالاتر نیز مهیا بوده است.

بیات افزود: همچنین این نهادها نگرانی دیگری به دلیل نبود شفافیت لازم را دارند که آن، مورد بازخواست قرار گرفتن از سوی نهادهای نظارتی است که همه این مشکلات با ورود املاک مازاد نهادها و ارگان ها به بورس کالا مرتفع می شود.

مزایای عرضه املاک دولتی در بورس

این کارشناس بازار سرمایه گفت: از عمده ترین مزایای عرضه املاک دولتی، بانک ها و شهرداری ها در بورس کالا، بحث ایجاد شفافیت، روند کوتاه و آسان، اطلاع رسانی عرضه ها، تعیین قیمت پایه از سوی کارشناس دادگستری و ایجاد رقابت و عدالت در روند حراج املاک است که این موارد به شفافیت اقتصادی در این حوزه کمک شایانی می کند.

این فعال بازار سرمایه در ادامه به طرح فروش متری مسکن در بورس کالا اشاره کرد و گفت: طرح فروش متری مسکن در بورس کالا یک بازی برد برد در بازار مسکن است چراکه از یک سو با فراهم کردن تامین مالی تولیدکنندگان و انبوه سازان، موجبات افزایش تولید و به دنبال آن کاهش یا تعادل قیمت ها را به همراه دارد و از طرف دیگر به افزایش قدرت خرید مصرف کنندگان کمک می کند.

بیات اظهار داشت: در حال حاضر، اوراق سلف موازی در بورس کالا برای کالاهایی که شرکت های عرضه کننده، تولید می کنند، قابل استفاده بوده و به نوعی هدف اصلی این اوراق، تامین مالی تولید کنندگان کالاها می باشد. به این ترتیب اگر مسکن نیز به عنوان یک کالا و یک دارایی در نظر گرفته شود که از طرفی تولیدکنندگان برای تولید این دارایی، نیاز به تامین مالی دارند، شاهد رشد تولید مسکن با اجرایی شدن این طرح خواهیم بود.

به گفته این کارشناس، در کشوری مانند ایران که همیشه تورم بالایی وجود دارد، مصرف کنندگان به طور مداوم، نگران نوسانات قیمت مسکن هستند و همیشه انتظار افزایش قیمت در بلند مدت وجود دارد؛ به همین منظور طرح فروش متری مسکن در بورس علاوه بر اینکه با رشد تولید مانع از رشد کاذب قیمت ها می شود، این امکان را فراهم می آورد تا هر فردی به مقدار سرمایه ای که در اختیار دارد، اوراق سلف خریداری کرده و از نوسان قیمت مسکن منتفع شود.

بیات ادامه داد: در بازار اوراق سلف موازی مسکن بازار ثانویه وجود دارد به این معنا که امکان خرید یا فروش مجدد برای افراد مهیا است به این ترتیب افراد اگربتوانند در زمان سررسید اوراق به اندازه متراژ یک واحد اوراق در اختیار داشته باشند، می توانند آن واحد را تحویل بگیرند و اگر تمایل به تحویل نداشتند نیز اقدام به تسویه نقدی می کنند.

وی تاکید کرد: این طرح از این نظر به سود خریداران است که به عنوان مثال، فردی که یک سرمایه 100 میلیونی در اختیار داشته  و امکان خرید یک واحد آپارتمان را ندارد، با استفاده از طرح فروش متری مسکن در بورس و تعیین قیمتی واحد برای هر متر آپارتمان، توسط انبوه سازان ( به عنوان مثال هر متر آپارتمان 10 میلیون تومان) این امکان فراهم می شود که 10 متر آپارتمان پیش خرید کند و ریسک نوسانات قیمت را به این اندازه، برای خودش، پوشش دهد و در اینده با پس اندازهایی که ایجاد می کند، امکان این را دارد که مجددا اوراق سلف خریداری کرده و  در نهایت  بتواند یک واحد را خریداری کند و این موضوع مزیت عرضه مسکن در بورس است.

بیات گفت: بازار سایر دارایی ها مانند بازار طلا و بازار سهام، امکان سرمایه گذاری در بورس را برای افراد علاقه مند به این زمینه ها فراهم آورده است، اما این نقص و کمبود در بازار مسکن، وجود داشت و این راه حلی که بورس کالا ارائه داده است، به نظر می تواند کمک کند تا کسانی که علاقه مند به سرمایه گذاری در این بازار هستند و سرمایه کافی ندارند، با همان مقدار سرمایه ای که در اختیارشان است، بتوانند در این بازار حضور داشته باشند و ریسک نوسان قیمت را به آن اندازه برای خودشان، کاهش بدهند.

شفافیت قیمت مسکن در بورس

این کارشناس بازار سرمایه در پاسخ به پرسش نقش ورود مسکن به بورس کالا در شفافیت بازار ملک گفت: شاخص سازی در مسکن کار بسیار مشکلی است، به این دلیل که مسکن یک کالای همگن نیست، زیرا در مناطق مختلف، شهرهای مختلف، محله های مختلف و حتی در یک محله، ساختمان های مختلف و طبقات مختلف آن، بسته به شرایط و ویژگی هایشان، قیمت های مختلفی دارند، پس ما با دارایی مواجه هستیم که شاخص سازی برای آن، کار بسیار دشواری است؛ اما در واقع می توان حدودی را برای بازار مشخص کرد که این حدود بتواند برای بازار شفاف سازی کند.

او افزود: به عنوان مثال، یک انبوه ساز در منطقه 22، یک پروژه ای را شروع می کند و این پروژه را در بورس عرضه می کند،  با این کار تقریبا برای همه مشخص می شود که میانگین قیمت چقدر است، مثلا اگر با قیمت 12 میلیون تومان در هر متر معامله شود، برای همه مشخص می شود که میانگین قیمت و شاخص، این مقدار است و عرضه مسکن در بورس، از این نظر می تواند شفافیت ایجاد کند و کسانی که حتی در این بازار سرمایه گذاری نکرده اند، می توانند به صورت شفاف متوجه قیمت پایه معاملات در بازار بورس شوند. قطعا بنگاه ها و دلال ها هم در بلند مدت برای انجام معاملات خود، به قیمت معاملات بازار بورس توجه می کنند و این بازار، به مرجع قیمتی تبدیل می شود که بنگاه ها هم می توانند از این مزیت استفاده کنند و امکان سو استفاده نیز کمتر می شود.